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文|王博 张光裕

编辑 | 马克

中原幸福(600340.SH)联席董事长、CEO吴向东将去职加盟深圳本土开发商鹏瑞团体的听说曝出已有10天,中原幸福仍未就此发通告澄清,按相关划定,上市公司要通告其主要高管的更改情形。

财经》记者接触到的业内人士均已将吴向东的去职作为既成事实,但此事对正处于重组要害期的中原幸福利弊若何,看法并纷歧致。

一种意见以为,吴向东出走让中原幸福终结了一山二王的尴尬,有利于脱节内讧,集中气力渡过难关;另一种意见以为,吴向东出走意味着有能力迅速解决中原幸福债务危急的可能准备离场。

房地产谋划的大环境转变加剧了行业分化,今年以来,曾多年位居行业规模前十名的中原幸福延续泛起债务违约,是发作危急的房企中体量最大的一家。

凭证中原幸福4月16日的最新披露,公司累计未能准期送还债务本息合计420.63亿元。

住手2020年9月尾,中原幸福的总资产为5068.13亿元,总欠债4158.71亿元,资产欠债率82.1%。

住手4月19日收盘,中原幸福股价报收6.59元/股,较其近年来的最高值35.20元/股,市值蒸发了近八成。

自中原幸福债务危急发作以来,其第一大股东中原幸福基业控股股份公司(后简称“中原控股”)的持股比例大幅萎缩。

先前,中原控股将公司总股本约15.5%的股份质押给金融机构作为担保品。债务违约后,质押的股份陆续被相关金融机构以集中竞价的方式,举行强制违约处置,中原控股被动减持。

据其最新通告,住手4月9日,中原控股及其一致行悦耳持股比例已萎缩至25.33%,中国平安持股25.05%,双方差距只有0.28个百分点,平安即将被动成为中原幸福的第一大股东。

今年2月初,平安联席CEO谢永林在平安业绩宣布会上披露,平安对中原幸福投资的风险敞口为540亿元,约是中国平安2020年净利润的三分之一。但他同时示意,风险敞口不代表所有亏损,540亿元包罗股权投资180亿元,以及表内债权投资360亿元,平安将会凭证化债历程实时提取拨备。

谢同时示意,会竭尽全力地支持中原幸福债务处置方案,但后续不会再出钱。

吴向东的脱离能跟平安设计脱离画等号吗,若是被动成为第一大股东,平安会不会改变“不再出钱”的态度,羁系层会默认平安成为大型房企的第一大股东吗?

01

多出来的“话事人”

2018年7月,中国平安通过旗下子公司平安人寿、平安资管入股资金饥渴的中原幸福,以19.88%的股权成为其第二大股东。那时,大股东中原控股的持股比例约为42%,比平安多出一倍。

2019年2月,原执行董事吴向东以3000多万元的业内最高年薪,带着百人团队空降中原幸福,出任联席董事长兼CEO,自此,中原幸福最先了吴向东与王文学“南北分治”的事态。

但万亿金融团体和顶级职业司理人都没能给中原幸福做好风控。

吴向东来到中原幸福的第一天就被打上了平安系的标签。平安入股后,王文学管北方的产业新城,吴向东把重心放在了南方的商业办公项目。在中原幸福2019年业绩宣布会上,吴向东示意,中原幸福南方区的结构重点是服务中国平安生长需要。

《财经》记者获悉,平安系进入中原幸福的第一年,双方高管还处于蜜月期,开谈判讨问题时,都显示得彬彬有礼,但一年后,开会的排场就变得火药味十足。

在平安系进入后,除了董事长王文学,中原幸福的每一个主要高管上面都多了道屏障。

中原幸福原二把手、董事兼联席总裁孟惊与王文学之间,多了一个吴向东。而中原幸福原财政总吴中兵上面架了一个俞建。俞建曾是华润置地的首席财政官,现任中原幸福联席总裁。

除此之外,平安人寿总司理助理孟森也进入中原幸福任董事,孟森是平安资管的老人。

新架构搭起来一年后,平安系与中原幸福员老之间的交锋也从背后走向前台。

俞建曾不止一次在事情中生机。

“我实在挺明白他的,他想要推进什么事,要什么数据,都市遇到许多阻碍。”一位中原幸福去职中层告诉《财经》记者,“原来公司的老人,他们事实对公司很熟悉,若是他们对空降兵不交实底,怎么办?我发现周围同事的事情成就感不是来自事情业绩,而是在争斗中是否守住了自己的阵地。”

俞建不明白产业新城为什么现金流那么差,这导致厥后产业新城营业团队也不敢向外投资。

中国平安给了中原幸福百亿元周转资金,但由于掌握财政大权的是吴向东团队,这笔钱险些全投在了南方区域,即吴向东所开拓的新营业。

中原幸福2019年财报显示,仅武汉一座都会,从2019年9月至2020年7月,南方总部的拿地总金额就到达135.75亿元。

有商管专家示意,作为职业司理人,吴向东要做的是帮企业止损,如盘活产业新城等项目,而不是在现金流吃紧的时刻大笔投资新营业,这只能加大企业谋划风险。

上述中原幸福去职中层剖析,以吴向东为代表的平安系和中原幸福的老员工一直都没有融合好,疫情则加速了问题发作。

作为职业司理人,吴向东需要在新平台展现自己实力,但他显然没摸清中原幸福的家底,而王文学也低估了平安的控制欲。

02

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强硬的二股东

平何在投资并购中的强势气概由来已久。

2016年6月27日,平安产险正式成为最大股东的第三天,就周全接受了这家公司,原CEO秦致及原CFO钟奕祺出局。

这一幕也发生在上,该公司由系创业团队打造,平安入股后,创业团队相继去职,现在,平安团体新的治理层已经周全接手这家公司。

平安一惯的打法就是,若是发现新业态以平安的基因很难做起来,就会走出去,投资并购,通过股权激励,吸引合适的人才,如现在的陆金所、平安好医生、平安好车等。

多年来,中国平安对高管人才一直接纳高薪资加高目的绩效审核,完成业绩预期加薪留任,业绩不达标,立马换人。

吴向东此次出走,虽然缘故原由未明,但就中原幸福的业绩来看,平安和王文学都不会知足。

2017年至今,平安团体的战略定位一直是“两个聚焦”即大金融资产和大医疗康健产业,涉及“医、食、住、行”四个生态服务。

而“住”的领域平安团体内部只有平安不动产,主要围绕一线焦点地段打造金融中央,对于商业物业、都会更新和长租公寓却涉猎不多。要想完善生态结构,彼时的平安亟需一个有实力,但又依赖它的地产公司。

2017年中国房企销售金额排名,中原幸福位列第十。

2015-2019年时代,平安也入股了前十名的和,并成为其第二大股东,但前者是央企,后者是绝对控股的家族企业,平安可施展的空间并不多。

中原幸福差异,这是一家十强民营企业,而且在2018年异常缺钱。

中原幸福发家于河北,在生长产业新城时,于环京区域获得了大量住宅土地。2014年,京津冀协同生长上升为国家战略,踩准了政策盈利期的中原幸福在两年后跃入千亿房企行列。

但中原幸福的好日子不长,2017年,环京区域最先限购。各地 *** 陆续宣布政策:非内陆户籍购房,需缴纳三年社保证实。这一年,主要结构环京区域的中原幸福的销售增速回落至20%以下,2018年降至个位数,资金链随即绷紧。

一个想弥补运营资金,一个想补齐营业短板,中国平安和中原幸福在2018年的秋天一拍即合。

多位中原幸福的员工认可,双方最初都信托可以优势互补,平安入股的新闻那时是异常提振士气的,但没想到二股东云云强硬。

03

产业新城+商业地产,两大吸金营业压身

“一个团队相互提防,内讧就不能阻止。不管吴向东开拓南方市场搞都会更新,照样王文学恪守北方盘活产业新城,相互牵制下,谁都别想做得愉快。”上述去职中原幸福中层以为。

平安系与中原幸福元老的内斗加剧了困局。

2020年,南方区吴向东主导的商业综合体区域尚处于投入阶段,而北方大本营,中原幸福由于缺少现金流已经难以为继。

中原幸福2019年年报显示,虽然近几年公司加速在其他区域的扩张,但环京仍孝顺5成以上收入。自限购令后,该区域连续低迷的楼市,让中原幸福业绩遭受重压。

进入2020年,新冠疫情黑天鹅又在中原幸福的伤口上补了一刀。

据克而瑞数据,2020年,中原幸福销售额为963亿元,同比下降约1/3。

房地产投资通常的逻辑是“买涨不买跌”,预计2021年中原幸福的销售情形仍不乐观,靠自有现金流难以兑付到期债务。

据贝壳研究院数据,住手2020年二季末,中原幸福剔除预收款后资产欠债率为77%、净欠债率217%,现金短债比0.47,三条红线全触。

吴向东是有职业司理人光环的,遍布深圳的万象城就是他的代表作。

但吴向东的成名是和华润置地相互成就的效果,对于中原幸福,没有央企的融资能力,产业新城原本就是重投入、长周期、慢回报的营业,再加一个同样特征的商业地产营业,难免雪上加霜。

中原幸福2020年三季报显示,前三季度公司土地支出198.5亿元,同比增进靠近25亿元;其中商业地产及相关营业支出达102.03亿元,产业新城营业支出则从173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元。

04

重组方案仍未落地

一位原保险协会的人士以为,虽然投资人、债权人都愿意让平安接盘,但险资成为地产公司第一大股东是有羁系障碍的。银保监会一直强调,险资进入不动产行业要以财政投资为主,不能作为第一大股东过多过问上市房企运营。

今年2月初,针对中原幸福的债务纠纷,中国平安和牵头确立了债委会。据悉,中国平安曾经提出过一版债务重组方案,但并没有和河北省 *** 谈妥。住手现在,已经有44家债权人、83个项目实现了展期息争。

4月17日,中原幸福就债务违约再发通告,称公司正在起劲协调各方商讨多种解决方式,在地方 *** 的指导和支持下,公司正在尽快开展综合性的风险化解方案制订事情。同时,金融机构债权人委员会也在起劲协调推进公司债务展期事宜,为综合化解方案的制订和执行争取需要的时间。

通告称,中原幸福将以“不逃废债”为基本条件,根据市场化、法治化、公正公正、分类施策的原则,稳妥化解中原幸福债务风险,依法维护债权人正当权益。

熟悉中原幸福的人士向《财经》记者先容,针对中原幸福的债务危急,河北省、廊坊市两级 *** 确立了事情专班,债务重组方案有望于6月出台。

作者为《财经》记者,实习生马雨筱旭、张晴鹤对本文亦有孝顺

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