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导 读

总体来看,长春首次集中供地土拍情形与以往涣散式的土拍拿地相比,整体市场没有泛起显著的转变,地价总体保持相对稳固。

◎  作者 / 马千里、邱娟

“两集中”供地新政出台已近两月,多地已经挂牌首期集中供地,长春作为首个集中挂牌的都会,已经在4月15日迎来首场土拍,成为“两集中”供地新政的先遣军。为了准确预判接下来集中土拍的市场走势,本文将全方位剖析长春此次集中土拍热度、竞拍名目等,从而对接下来的土地市场做出趋势性预判。

01

长春首场土地集中出让清淡收场

却也在意料之中

4月15日,“两集中”新政之后首场集中土拍如约而至,长春本次土拍供应51宗涉宅地。最终,有11宗终止挂牌,最终成交38宗住宅用地,2宗流拍。详细来看,本次土拍成交的38宗住宅用地中,仅有6宗溢价成交,其余32宗均为底价成交。从溢价率水平来看,本场土拍总溢价率仅有3.3%,较2020年整年涉宅土地溢价率低了1.3个百分点,整体市场显示对照清淡。

缘故原由是多方面的,第一,长春处于人口外流对照严重的东北三省,需求基本面不佳,楼市整体显示也不及疫情之前,房价上涨动力也不及长三角和粤港澳都会,因此房企参拍热情不佳,二是由于长春是首个集中供地的都会,机构向总部申请保证金的时间相对较短,资金相对主要,加之内陆集中挂牌地块位于南关、北湖高热板块的土地数目较少,土地质量一样平常,因此首场土拍显示对照清淡。

02

市场热度:地价整体显示对照平稳

六宗溢价成交地块均能保持盈利

值得注重的是,本次长春集中供应竞拍方式也发生了显著转变,首次提出了“限地价,竞配建”竞地模式,稳地价的相关行动已经落地。事实上,内陆集中拍地6宗溢价成交的地块中仅有一宗触及最高限价,该职位于宽城区,属于城北的焦点区域,经由62轮竞拍,最终被华润以最高限价8.53亿元+ 4100平方米配建租赁住房取得该地块,可售部门楼面价3585元/平方米,溢价率29.4%,也是本次集中土拍中溢价率最高的地块,该地周边有两个项目在售,划分是华大城、万盛珑玺,平均售价在8500元/平方米左右,若是根据这一售价成交的话,地房比仅有42%,盈利空间照样对照可观的。

另外5宗溢价成交地块只管楼板价相对较高,但较周边项目的平均售价来看,地房比也不是很高,多在55%以下,尚能实现一定的盈利。由此来看,长春地价水平保持在对照适度的空间。

值得注重的是,只管大多数地块尚能保持优越的盈利空间,然则2020年9月长春“限价+限贷”政策出台之后,市场显著降温,9月之后月均成交量仅有60万平方米,较政策加码之前的月均成交量下降了约三成,整体销售规模甚至不及疫情之前,就现在的市场供讨情形来看,这些土地未来入市仍将面临去化隐忧。

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03

竞拍名目:内陆房企为主

中铁建、华润、保利、万科等头部房企均有落子

从房企参拍情形上来看,本次集中土地出让的热度并不高,仅吸引了中铁、华润、保利、万科4家天下性房企关注。但在优质地块的竞争中,品牌房企优势显著。从竞得情形来看,不管是内陆房企照样天下性房企,都没有大手笔拿地。中铁对照特殊,主要是由于它要配合 *** 做一个大型设计建设及其配套,所拍地块均为底价成交,其余三房品牌房企划分竞得一宗,除了上述触发最高限价的华润地块外,保利、万科竞得的两地溢价率均在5%以下。

除此之外,其余地块所有为吉林内陆开发商取得,大部门为底价成交。其中对照集中有长春清泉和长春万龙两家房企,均竞得了4宗,其余地块的成交则对照涣散。

04

本轮长春土拍清淡代表性有限

京杭等都会土拍热度仍不应小觑

总体来看,长春首次集中供地土拍情形与以往涣散式的土拍拿地相比,整体市场没有泛起显著的转变,地价总体保持相对稳固。自己 *** 推行“集中供地”的目的自己就是为了通过稳固地价从而平抑房价,由于集中拍地,房企的资金及注重力会加倍集中,整体上房企拿地会对照涣散,这对稳固地价是异常有利的。从这方面来看, *** 的目的已经到达了,然则思量到近两年长春楼市进入低谷,与近期市场火热的北京、杭州、无锡等都会在需求层面存在较大差异,因而其并不具有代表性,优质地块供应比重较高的北京、杭州、无锡等都会首次集中土拍的热度仍将维持在相对高位。

对长春来说,由于接下来北京、杭州、南京、福州、深圳、无锡等高热都会首次土拍即将开启,由于这些都会地价水平较高,尤其是北京、杭州等优质地块供应较高,竞拍热度对照高,“僧多肉少”的名目之下,部门品牌房企势必会在这些都会“碰钉子”。之后,反而有可能会选择第二次集中供地较早(长春三次集中挂地划分在3月、5月、8月)、地市相对平稳的长春,加之长春楼市通常在4、5月份有一波回暖,第二次集中土拍市场热度将有小幅上升。

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