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公允价值VS.成本模式

菲律宾申博 财经 2020-01-02 33 0
公允价值VS.成本模式 IFRS专题报导6公允价值VS.成本模式

前言:企业持有不动产分为自用或非自用,自用不动产是供经营业务使用,应依国际会计准则第16号「不动产、厂房及设备」规定处理,非自用则为赚取租金或资本增值(或两者兼具)而持有,目的系「投资」,其性质与自用不动产有异,故会计处理应依另一号公报—国际会计准则第40号「投资性不动产」(IAS 40)处理。本文将先说明投资性不动产之重点议题,后续再针对不动产、厂房及设备a23介绍。

投资性不动产—会计政策之选择

依IAS 40规定,投资性不动产入帐时应以成本认列,但后续衡量部分,准则制定机构认为,公允价值较其他衡量方式更可提供攸关资讯,惟考量各国不动产估价水准不一,爰允许企业自行选择采用成本模式或公允价值模式,惟须将所选定之会计政策适用于所有投资性不动产。

我国导入国际财务报导准则(IFRS)初期,金管会考量我国当时不动产市场之公允价值资讯及相关评价规定尚未臻完备,若采用公允价值模式将投资性不动产公允价值影响数直接认列于资产负债表及综合损益表,恐造成投资性不动产公允价值波动过大及财务报告未能反映经济实质,是以当时证券发行人财务报告编制准则规定,投资性不动产后续衡量仅得采成本模式。

嗣因不动产实价登录政策实施,且公允价值资讯较能反映投资性不动产之真实价值,金管会于103年开放得选择采公允价值,俾利投资性不动产公允价值影响数反映于财务报表,进而提升财报品质。

不同会计政策选择对财务报表之影响

投资性不动产后续衡量采用公允价值模式者,帐列金额须调整至报导期间结束日之公允价值,其公允价值之波动将于发生当期认列为损益;采用成本模式者,投资性不动产帐列金额等于其成本减除累计折旧与累计减损,惟须额外揭露不动产公允价值相关资讯,于成本模式下,不会反映不动产公允价值变动损益,且因逐年摊提折旧,不动产帐面金额将逐期递减。

举例说明不同的会计政策选择对公司财报之影响。假设企业于X年初购入商办大楼,支付购买成本2亿元,预期耐用年限为40年,X年底商办大楼的公允价值为2.2亿元,不同会计政策选择下对财报影响如图一。

新年首波 兴柜添5新兵

兴柜市场新年五连发挂牌 柜买中心新年好彩头,兴柜市场五连发,冠亚生技(6758)在今(2)日以每股80元率先挂牌兴柜,7日有平和环保(6771)、华懋科技(5292),而9日有天擎积体电路(6708)、建德工业(6606)等,将接续在兴柜买卖。 冠亚生技成立于民国90年6月间,106年成为上柜联合骨科器材公司子公司,董事长兼总经理为林延生,主要经营业务是脊椎相关固定器、手术器械、骨科相关之医疗器材等,产业别是化学生技医疗业。该公司107年营收4亿18万元,税后盈余5,010万元,EPS为4.09元;自结108年前11月营收3亿8,530万元,税后盈余5,173万元,EPS为3.84元。 平和环保公司7日挂牌价75元,成立于民国95年8月间,董事长为吴明阳,主要经营业务是废污水代处理,产业别是其他业。该公司107年营收5亿3,797万元,税后盈余8,371万元,EPS为3.94元;自结108年前11月营收4亿6,918万元,税后盈余1亿3,079万

若采用成本模式之企业,该投资性不动产每期须依规定认列折旧费用5百万元(2亿元÷40年),X年底帐面金额为1.95亿元(成本2亿元-累计折旧0.05亿元),并于附注揭露投资性不动产之公允价值2.2亿元;若企业采用公允价值模式衡量,帐上将认列公允价值调整利益0.2亿元,期末帐面金额即为公允价值2.2亿元。

会计政策之变更

企业为使财报能提供更可靠且攸关之资讯,以反映交易对企业财务状况、财务绩效或现金流量之影响,可自愿变动其会计政策。因公允价值模式相较成本模式之衡量方式,更能提供财报使用者攸关之资讯,故企业可自愿由成本模式改采公允价值模式,并追溯适用且计算会计政策变动之影响数,既企业决定投资性不动产由成本模式改采公允价值衡量,帐载投资性不动产金额将大幅增加,且追溯调整后企业保留盈余及净值也将大幅提升,提醒投资人宜注意投资性不动产会计政策变动对企业之影响。

部分出租、部分自用之处理

企业办公大楼若部分用途是出租赚取租金,其他部分作为企业总部时,该大楼应算是投资性不动产或不动产、厂房或设备?若可明确区分办公大楼之组成,即企业可单独出售将出租的部分,则此部分大楼可列为投资性不动产,其他列在不动产、厂房或设备。但若出租部分不能单独出售,当企业总部使用比例占比不大,才可列为投资性不动产,否则应列为不动产、厂房或设备。

由于我国法令规定,土地建物买卖移转于登记时,应备证件之一为土地、建物所有权状,因此,「可单独出售」之要件即须有依法登记之单独所有权状。例如企业拥有一办公大楼,但此办公大楼仅有一份建物所有权状,则判断是否符合投资性不动产之定义时,须就整栋办公大楼进行评估;但企业若已就各楼层分别登记建物所有权状,于部分楼层自用而部分楼层出租时,应该就有单独权状的楼层分别判断,所以结果可能是部分楼层为不动产、厂房或设备,部分楼层为投资性不动产。

结语:我国自开放投资性不动产后续衡量得采行公允价值模式后,经观察实务上多数企业仍选择采用成本模式,并于附注揭露公允价值相关资讯,至于企业选择公允价值模式者,各期损益因投资性不动产之公允价值变动而有所波动,是以投资人阅读财报时,应注意投资性不动产之衡量模式及相关揭露资讯,始更清楚窥知企业之真实情况。


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